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Wichtiges zum Mietvertrag
Klaus Guido Wiegandt, seit 1995 Rechtsanwalt in Bitterfeld, gibt wichtige Informationen für Mieter für den Abschluss eines Mietvertrages.
Foto: STEFAN JULIUS
aktualisiert am 06.09.2013 um 18:30:13

Wichtiges zum Mietvertrag

Bitterfeld (red). „Meinungen gehen oft auseinander und sind im Nachhinein immer Auslegungssache“, so Klaus Guido Wiegandt, Rechtsanwalt aus Bitterfeld für Mietrecht, Familienrecht und Verkehrsrecht.  Er gibt in Sachen Mietrecht wichtige Hinweise, was jeder vor Abschluss eines Mietvertrages beachten sollte.

Mietverträge

Jedem Verhältnis liegt ein Mietvertrag zugrunde. Der Mietvertrag wird in der Regel schriftlich abgeschlossen, meist unter Verwendung von Formularmietverträgen. Zum Schutz der Mieter hat der Gesetzgeber für Formularmietverträge eine Inhaltskontrolle eingeführt, die Mieter vor einseitiger Benachteiligung und überraschenden Regelungen im Mietvertrag schützt. Grundsätzlich ist es aber auch möglich, einen Mietvertrag mündlich zu schließen. Für mündlich abgeschlossene Mietverträge in denen sich die Parteien in der Regel nur über den Mietzins und die Mietsache verständigt haben, gelten die allgemeinen gesetzlichen Vorschriften, welche im Bürgerlichen Gesetzbuch unter den §§ 535 ff. BGB geregelt sind.

Formularmietverträge

Bei der Verwendung von Formularmietverträgen ist auf deren sorgfältiges Ergänzen zu achten. Oft werden in solchen Formularmietverträgen mehrere Alternativen angeboten, von denen sich die Mietvertragsparteien dann die gewünschte Regelung aussuchen können. Da sich die angebotenen Alternativen oft widersprechen ist anzuraten, die nicht gewollten Regelungen zu streichen beziehungsweise die gewünschte Regelung deutlich zu kennzeichnen.

Besonderes Augenmerk gilt hier den Möglichkeiten der Abrechnung der Betriebskosten. Während bei der Vereinbarung einer Nebenkostenpauschale mit der Zahlung der vereinbarten Pauschale eine Nachforderung weiterer Kosten ausgeschlossen ist, hat der Vermieter bei der Vereinbarung einer Betriebskostenvorauszahlung die Verpflichtung, über die angefallenen Betriebskosten abzurechnen, was zu Mehrkosten für den Mieter oder einer Erstattung von zu viel gezahlten Betriebskosten führen kann.

Kaution

Heute ist es üblich, dass bei Abschluss von Mietverträgen eine Sicherheitsleistung vereinbart wird, die meist in Form einer Kaution gewährt wird. Dabei darf die vereinbarte Kaution gemäß § 551 Abs. 1 BGB höchstens das 3-fache der einen Monat anfallenden Miete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter einen Rückzahlungsanspruch auf die von ihm geleistete Kaution.

Fällig wird der Rückzahlungsanspruch jedoch erst nach Ablauf einer angemessenen Frist, binnen derer der Vermieter überprüfen kann, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will. Entgegen einer weit verbreiteten Irrmeinung beträgt diese Frist keineswegs immer 6 Monate. Aus den Umständen des Einzelfalls kann sich ergeben, dass mehr als 6 Monate für den Vermieter erforderlich und dem Mieter zumutbar sind.

Neben Reparaturkosten für eventuelle Schäden bei Rückgabe der Mietsache kann der Vermieter die Kaution auch für noch offene Nebenkostenforderungen nutzen. In der Regel wird der Vermieter bei Ende des Mietverhältnisses noch nicht in der Lage sein, über die Nebenkosten aus dem angebrochenen Abrechnungszeitraum abzurechnen. Ist zu seinen Gunsten ein Nachzahlungsanspruch zu erwarten, ist er berechtigt, einen Einbehalt von der Kaution vorzunehmen.

Dies berechtigt den Vermieter allerdings nicht zum gänzlichen Einbehalt der Kaution, bis die Nebenkostenabrechnung vorliegt. Vielmehr ist der Einbehalt beschränkt auf den geschätzten Nachzahlungsbetrag oder auf einen Betrag in Höhe von 3 bis 4 monatlichen Vorauszahlungen.


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